房产 租房

近日，广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。草案第十九条第三款规定，一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位，且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。此外，承租人享受义务教育的权利，并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。

对此业内人士表示：“相比2005年颁布实施的房屋租赁管理规定，此次草案最大的变化在于明确了出租人的义务。其中，最小出租单位和人均最小使用面积的规定，实则是广州市拟推进‘n+1’租赁模式合法化的探索。若草案最终颁布实施，对广州本地租赁市场以及300万租客而言，将是重要利好消息。”

新草案五大变化：“n+1”合法化将惠及近300万租客

现行的《广州市房屋租赁管理规定》自2005年起实施，现已无法应对目前房屋租赁市场出现需求不断上升、新的租赁形式不断涌现等情况，且房屋租赁备案率低，已不能适应实际需要。

本次广州市第十五届人大常委会听取的“草案”，主要有五大变化：加强信息管理，建立多渠道备案模式，虚假备案将被罚款；明确租赁形式，规定最小出租单位和最低人均使用面积；明确出租人义务，打击不良商家；体现“租购同权”，保障承租人公共服务权益；降低租房压力，提升公积金租房额度。

数据显示，2017年广州市常住人口为1449.84万人，租房人口为292万人左右，租住比为20%，低于上海(32%)、北京(28%)以及深圳(24%)，位于超一线城市末位。不仅如此，在租赁结构上，广州分散式、集中式公寓品牌(长租公寓)占比不足3%，发展前景广阔。

作为超一线城市，广州大量外来人口及本地城市青年对品牌长租公寓的租住需求，一直没有得到充分满足，导致隐形市场活跃，出现私下租赁交易频繁、房屋租赁备案率低等问题，市场的健康发展已然受阻。各类改造后的“群租房”暗藏的安全、消防、卫生隐患重重。对此，草案提出，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得出租供人居住。

值得注意的是，草案中，“明确租赁形式，规定最小出租单位和最低人均使用面积”的条款，被不少业内人士认为是广州推进“n+1”合法化的重大举措，该规定将对广州近300万租住人口，以及品牌长租公寓企业产生重要影响。

“n+1”的手法，即将房屋中面积比较大的客厅、起居室改造后作为一间房单独出租。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，一般来说，“n+1”是指客厅的隔断概念，而厨房、卫生间、地下室等，其实没有此类隔断一说。“在具体操作中，类似客厅隔断涉及很多细节性的问题，尤其是消防问题和隔断方面的认定等。”

严跃进表示：“广州此次针对起居室提出了最小出租单位，本身指此类居住单元是可以用作租赁的，这有助于长租公寓更好地进行改造，后续全国其他城市，都会有类似的规定，基本上和住建部的租赁政策框架是比较吻合的。”但他同时指出，对于此类最小出租单位和最小人均住宅面积，若是政策没有明确“n+1”的表述，说明在具体操作中政策上是有所保留的，大体上看在操作中和未来调整方面还有压力，后续还需积极进行规范。长租公寓等机构应该在这一过程中发挥积极的示范作用。

业内人士分析认为，新草案一旦颁布实施，将有利于增加供给、稳定租房价格、规范租住环境，对广州市的长租公寓市场发展将有积极的指导作用。

两月连下两城：从准一线到超一线城市推进“n+1”合法化

2018年最后一周，广州步入探索推进“n+1”合法化行列，成为继上海之后，又一推进“n+1”合法化的超一线城市。

实际上，2015年1月上海实施“n+1”合法化以来，我国“n+1”合法化进程不断加快。2016年，住建部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将现有住房按要求改造后按间出租，并将制定单间人数上限等统一标准。

受此带动，2017年8月南京、杭州相继出台政策落地“n+1”合法化；同年11月，武汉也推进“n+ 1”的落地；2018年年初，成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本，出租房隔断间将被允许；2018年11月，苏州发布草案，初探“n+1”合法化。从准一线城市的苏州，到超一线城市的广州，推动“n+1”合法化在两个月的时间内迅速发展，间隔时间之短、示范效应之广，引发行业广泛关注。

业内人士表示，上海等全国重点城市经过多年发展，已经具备成熟、可供参考借鉴的“n+1”管理经验，让不少其他城市看到“n+1”合法化对于提升城市活力、人才黏性等方面的价值。探索推进“n+1”合法化还有利于加强政府管理，降低隐形市场、私人租赁等情况带来的风险。

租房需求的日益旺盛，对房屋租赁市场管理提出了新的要求，《广州市房屋租赁管理规定(草案)》的落地将加速广州市租房租赁市场的改革。同时，广州此举也将对华南乃至更多地区产生示范效应。业内人士预计，2019年将有更多城市探索“n+1”合法化，引导市场发展。