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四季度深圳新盘批售速度加快，仅11月新增房源就突破了1．1万套，足够卖14个月。由于部分新盘定价合理，抢了一些二手房的客源。而时值年底，租赁需求较为低迷。

11月批售量突破1．1万套

进入传统销售季，深圳楼市新房预售量出现明显、持续的上升，9月为3607套，10月上升至5263套，11月大涨至11282套。

11月全市新建商品住宅成交（网签）1985套，环比上涨8．2％，同比降幅22％；成交（网签）面积19．51万平方米；均价为54066元／平方米，较10月下降5元／平方米，较去年下降0．4％。

同时，房企推盘节奏加快，11月底全市新房库存量至361．21万平方米，按前8个月的成交推算，去化周期一举上升到14．3个月。

分区来看，宝安区以外的各区成交普遍上涨，其中龙岗小幅上扬5．1％，以872套保持第一；宝安区环比再降两成，成交609套；南山区大幅回升至322套。罗湖、福田、盐田三区在供应推动下也取得良好表现，成交量均达到双位数。

各区成交均价多有下跌，其中龙岗区的均价变动最为明显，在10月近3成的上涨后回落至37209元／平方米，跌幅15％。

11月份的推盘集中在原特区外地区，市面上的中低端供应增长，有约54％的楼盘价格低于5万元／平方米。

11月新房成交榜中，南山的香山美墅以取得第一，成交面积高达2．86万平方米，价格8．3万元／平方米；超过1万平方米成交的有龙岗的远洋新天地、光明大盘龙光玖龙台和宝安的凤凰公馆等三个项目，分居二至四位，价格均低于5万元／平方米。

一手新盘抢了二手市场的客源

11月全市共备案4175套二手住宅，环比上涨10％，同比降幅26％，成交面积约34．81万平方米；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为55024元／平方米，环比微跌0．05％。

“7·31政策”对二手市场带来持续性的影响，客户来访量、二手成交量难有起色，整体呈现稳中有降的态势。

进入11月，市场实际成交逐步体现在备案数据上，周备案量缓慢下跌，至月底下降到近900套，日备案量的平均水平在150－200套的区间。

“7·31政策”大幅提高入市门槛，对市场具有持续、明显的作用，客户的来访量、计划在短期内置业的意愿走低。

美联物业从监测情况来看，市场整体表现平淡，同时，因新房推盘量的增加抢占了一定的客户资源，二手成交仍呈现小幅下跌的趋势。买卖双方趋于理性，价格缺乏上涨动力，成交价略有松动的现象增长。预计12月里二手市场的成交量价将维持稳中有跌的走势。

各区备案量多有回升，其中龙岗上涨两成，备案突破1000套，宝安升至接近900套，福田和罗湖两区的环比涨幅也达双位数。

分区来看，罗湖区因老旧房源相对多，价格承压能力相对低，区域蓝筹价格呈现小幅下降的趋势。11月布心片区热度相对突出，成交价基本稳定；年内表现强势的黄贝片区成交量价均有回落；莲塘片区则出现价格下调促进成交热度的现象。福田方面，皇岗、新洲片区总价相对低的房源较多，成交表现较好，价格表现稳中有升；上步片区、中心区周边的楼盘价格小幅松动；高端需求方面，农科片区的成交表现有所回落，价格走势仍显强势。南山区以蛇口、华侨城等片区的成交相对活跃，价格则以高新南、深大周边的楼盘最为强势；南油、南头片区因老旧房源相对多，整体价格小幅松动。

受到规划利好，宝安新安片区的整体成交稳定，楼龄较新的大型小区价格表现较好；西乡片区成交回落，均价低的楼盘更受欢迎。龙华区价格调整推动成交热度，成交均价低于前期的情况增加。龙岗区表现突出，布吉片区需求高，价格平稳；坂田、龙城等片区的监测盘也多有成交。

租赁需求维持低位

11月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至249．39点，对应的租金水平为90．1元／平方米，环比上涨0．4％，同比上涨11％。年底为租赁市场低谷，需求维持低位，租金水平走势较三季度明显转平。

具体来看，罗湖区需求稳定，其中，布心片区的大型小区表现良好，因面积偏大的户型占比提高，成交均租小幅回落；黄贝租赁表现活跃，年底租金小幅松动；莲塘的表现在全区最为突出，从30－180平方米的户型均有成交，租金走势平稳。福田区的租赁需求止住跌势，租金水平稳中有涨。皇岗及周边区域表现最为突出，户型从40－120平方米不等，均租分布较广，单房户型的均租可达150元／平方米；中心区周边成交回升，租金走势强劲。

南山区整体租赁成交维持低位，其中蛇口作为大热片区，需求表现活跃、稳定，均租分布广，从75－160元／平方米均有成交；深大片区的小户型表现保持活跃，均租走势强劲。

宝安以租金水平较低的西乡片区最为活跃，租单较多，户型以70平方米以上为主，均租在60－90元／平方米之间；宝中因地理位置佳，表现也较好，均租80－120元／平方米不等。龙华区租赁热度较高，值得注意的是，非地铁沿线的楼盘出现少量租金下调的房源。龙岗区表现出色，相对10月有所回升，布吉和坂田的监测盘普遍有多单租赁成交，推动“低价盘”均租小幅上涨。

美联物业认为，近期开发商推盘量持续、大幅提高，其中部分楼盘更能取得良好的销售成绩，年底全市新房住宅表现看好。二手市场从近期情况看，市场整体表现平淡，同时，因新房推盘量的增加抢占了一定的客户资源，二手成交仍呈现小幅下跌的趋势。买卖双方趋于理性，价格缺乏上涨动力，成交价略有松动的现象增长。预计12月里二手市场的成交量价将维持稳中有跌的走势。