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港九新界全面走低，成交量骤减，二手市场几乎“冰封”，租金下跌，机构看空，市场信心不足……多个下调迹象显现，与这里迟迟不肯回落的气温相比，香港楼市“寒意渐浓”。

　　据最新中原城市领先指数，截至11月16日，港岛、九龙、新界东西二手私人住宅楼价较10月再出现3%左右的下跌。下跌幅度最大的地区并非位于供应较为充足的新界偏远地区，而是市中心的港岛区，跌幅达3.46%。

　　其中，被视为楼市风向标的蓝筹屋苑几乎出现全面回调。十大蓝筹屋苑中，跌幅最大的嘉湖山庄较8月高位曾一度跌近22%，位于港岛区的康怡花园、海逸半岛及太古城也分别录得4%至8%不等的跌幅。

　　记者走访香港楼盘及中介时，有前线地产经纪透露，嘉湖山庄在8、9月间出现三房单位骤降逾160万港元出售的个案，跌近25%。太古城已回落至2017年12月水平，2018年内所有涨幅被完全抵消，预计第四季仍有5%左右的下跌空间。

　　据特区政府最新数据，住宅物业成交量由第二季的18900宗下跌24%至第三季的14400宗。二手市场被业内人士形容呈现“冰封”态势。利嘉阁地产经纪对记者说，曾连续3个月月成交量过30宗的黄埔花园，自9月开始每月只有3至4个单位售出，锐减超过8成。

　　成交量的下降还反映在按揭申请宗数上。据中原按揭资料，9月按揭申请宗数只录得7977宗，较8月跌56%，是近10年内的最大跌幅。豪宅亏本甩卖、准“地王”流拍等新闻频现，被视为反映楼市刚需的租金也出现回调迹象。据美联物业数据，9月租金或较上月出现0.2%的回调。

　　多个调整迹象显示香港楼市“拐点”或已悄然到来。特区政府经济顾问欧锡熊近日表示，香港住宅楼价在7月见顶，预计楼市调整仍将持续，而未来12月美国利率或进一步上升，届时也将对楼市走势产生影响。

　　香港浸会大学财务及决策系副教授麦萃才接受访问时指，市场对于美国利率会进一步上升已达成共识，差异只存在于加息步伐上。美息上升，港息跟随，超低息环境的终结对未来楼市来讲绝对是负面信息。市场预期信心不足，也将令更多买家在短期内维持观望态势，令本已淡静的楼市难以被再度炒热。

　　宏观经济的影响也不容忽视。专家普遍认为，外部贸易环境存在不确定性，香港作为国际贸易中心定会受到影响，当贸易领域的影响扩展到就业及薪资水平时，将直接增加置业人士的供楼负担，进而对楼市产生下行压力。

　　长远而言在决定楼市走向的供求关系上，特区政府正更新《长远房屋策略》下一个10年房屋供应目标。除将继续供应私人住宅外，增加公营房屋供应的明确讯息，或令此前摇摆不定的“夹心阶层”对公营房屋充满更多期待。

　　香港房屋委员会资助房屋小组委员会主席黄远辉对记者说，现时楼市的调整幅度远未到需要改变大的房屋政策的时机，对长策的坚持将让轮候公屋人士对置业更有信心，长远来讲将平抑目前远高出市民负担能力、并不合理的楼价。

　　虽面临诸多挑战，但业内人士认为，特区政府手上并非毫无筹码。楼市处于上升周期时，香港金管局共推出8轮逆周期措施。金管局总裁陈德霖日前表示，若确认楼市进入下行周期，将考虑放宽逆周期措施。

　　仲量联行董事总经理曾焕平表示，特区政府有能力透过撤销特别印花税、检讨双倍印花税及放宽贷款与估值比率这3项冷却楼市的措施，减缓宏观环境持续增加的下行风险，令楼价“软着陆”。

　　戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿对记者说，目前楼市下调趋势已经明确，未来特区政府对于希望楼市下调到何等程度才放松逆周期措施，应有更清晰目标。